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商品房认购书预约或本约的认定/张福荣

时间:2024-06-17 09:53:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8721
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[案情]

2002年,甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发,建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下,其与众多购房者签订了《认购书》,其中约定:出售期房某栋某某室住宅,建筑面积X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后,开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工,遂通知购房者退款并商议赔偿事宜,但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年,该开发商取得了该地块土地使用权,遂开工建设,并于2012年取得了商品房预售许可证,预售价格每平方米近8000元,现已全部预售完毕,并依法办理了不动产预告登记。此时,当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额,开发商则主张合同无效,遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为:1.原被告双方签订的《认购书》如何定性?对此问题,一种观点认为是预约,一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同,有关损失如何计算?对此,一种观点认为《认购书》有效,赔偿应依原告诉求;一种观点认为《认购书》有效,但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

1.《认购书》是本约 所谓预约,指约定将来订立一定合同的合同;因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约,应专注于其实质内容,探求当事人的真意,而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约,不应以房地产开发进程为标准,更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准,而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件,探求和判断当事人的真意,据此对合同的性质做出认定。应当明确的是,订立预约在交易上属于例外,如有疑义,应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌,但已经具备了商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受了部分购房款,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该《认购书》应当认定为商品房预售合同,应认定为本约。

2.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“商品房预售应当符合以下条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时,该条所有要件均未得到满足,根据合同法第五十二条第(五)款之规定,《认购书》虽成立,却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案诉讼发生时,被告已完全获得了商品房预售所需资质,使得《认购书》并不必然无效,而属法官自由裁量,“可以”认定有效。

3.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先,根据债与合同法的基础理论,普通债权之间关系平等,所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反,物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记,使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以,原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次,在赔偿金额的确认上,需要注意的是,早在合同签订不久,被告就明确了根本违约的意思表示,根据合同法中“减损原则”,原告应负有采取措施,减少损失的义务,否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持,差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外,首先应当双倍返还定金,尚不能弥补房款差额的,则由被告予以赔偿损失。

(作者单位:江苏省常州市中级人民法院)

重庆市主城区路桥通行费征收管理办法(2005年)

重庆市人民政府


渝府令第 187 号



《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》已经2005年9月9日市人民政府第59次常务会议通过,现予公布,自2005年10月1日起施行。





市 长



二○○五年九月十三日







重庆市主城区路桥通行费征收管理办法



第一条 为了充分发挥我市主城区城市道路的交通功能,提高城市道路通行能力,改善城市发展环境,根据国务院《城市道路管理条例》和《重庆市市政工程设施管理条例》等规定,制定本办法。

第二条 本市渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、巴南区、北碚区行政区域(以下简称主城区)内的路桥通行费征收管理,适用本办法。

由上桥至童家院子、童家院子至界石、界石至上桥(含上桥至陈家坪)所组成的内环高速公路以外的其他高速公路通行费征收管理,不适用本办法。

第三条 路桥通行费的征收管理及相关协调工作由市市政行政主管部门负责。

公安、交通、建设、价格和财政等部门应当按照各自职责,配合市市政行政主管部门共同做好路桥通行费的征收管理工作。

第四条 缴纳了路桥通行年费的机动车通过下列路桥不再缴纳通行次费:

(一)嘉陵江上的牛角沱大桥、石门大桥、黄花园大桥、渝澳大桥;

(二)长江上的石板坡大桥、李家沱大桥、鹅公岩大桥;

(三)黄花园大桥至石板坡隧道;

(四)各桥隧的引道、立交;

(五)一、二级收费公路;

(六)内环高速公路;

(七)本办法实施后在主城区范围内新建的道路、桥梁和隧道。

缴纳路桥通行次费的机动车在内环高速公路行驶应当另行缴纳高速公路通行费。

第五条 在主城区注册登记的机动车或机动车所有人的住所地在主城区的机动车(简称主城区内机动车),应当按照本办法规定一次性缴纳路桥通行年费。

前款规定以外的机动车(简称主城区外机动车)进入主城区时,应当按照本办法规定缴纳路桥通行次费,也可自愿一次性缴纳路桥通行年费。

机动车所有人的住所地是指居民身份证载明的住址,或法人、其他组织的注册登记地址。

第六条 路桥通行费属行政事业性收费,全额缴入市级财政专户,实行收支两条线管理。

路桥通行年费由市财政部门委托银行代收,并将委托代收银行的名称予以公布。

路桥通行次费由市市政行政主管部门负责组织收取。部分入城口可委托所属的高速公路收费站代收。

第七条 路桥通行年费应当在机动车注册登记月份或注册登记月份之前每年一次性缴纳。

注册登记或迁入主城区的机动车应当在办理登记手续时,根据年度剩余月份和收费标准缴纳路桥通行年费。下一年度路桥通行年费缴纳时间仍按前款规定执行。

缴纳了路桥通行年费的机动车,由公安交通管理部门依法办理机动车审验、注册登记、注销登记和转移登记等手续。

第八条 路桥通行年费和路桥通行次费的征收标准,由市价格主管部门会同市财政部门共同研究提出,报市人民政府批准并公布后执行。路桥通行年费,分为依法可以在内环高速公路行驶的机动车和禁止在内环高速公路行驶的机动车两种征收标准。

征收路桥通行年费和路桥通行次费,使用市财政部门印制的行政事业性收费收据。

第九条 主城区内机动车所有人凭路桥通行年费缴费收据在公安交通管理部门领取或更新由市市政行政主管部门统一制作的重庆路桥缴费卡(以下简称缴费卡)。

主城区外机动车所有人凭路桥通行年费缴费收据到重庆市路桥收费管理处领取和更新缴费卡及标识。

缴费卡应当随车携带,以备查验和高速公路通行计费。

机动车在进出路桥通行收费站和市内高速公路收费站时,驾驶人员应当主动交验缴费卡。未携带缴费卡或持无效缴费卡通过收费站,应当缴纳路桥通行次费。

第十条 路桥通行次费按日计收,次费收据在主城区内当日有效。路桥通行次费收据应当妥善保存,随车携带,以备查验。

第十一条 征收的路桥通行费主要用于支付路桥的租赁费、路桥的维护管理费用和贷款的还本付息费用及路桥通行费征收成本等。

路桥设施应当按照有关技术规范养护维修,保持设施完好,保证设施功能的正常发挥。城市道路桥梁的养护维修应当接受市市政行政主管部门的监督、指导;公路的养护维修应当接受市交通行政主管部门的监督、指导。

实行租赁经营的路桥业主未按有关技术规范和要求养护维修路桥设施,行政主管部门限期维护仍不履行维护义务的,市市政行政主管部门或市交通行政主管部门可委托具有相应资质的道路养护维修单位进行养护维修,代履行费用在租赁费或委托经营费中扣除。

第十二条 主城区范围内,下列机动车免缴路桥通行年费:

(一)外国领事馆自用的机动车;

(二)军车、警车、消防车、工程抢险车、环卫专用车和公交定线大客车。

免缴路桥通行费的机动车(军车除外)应当到市市政行政主管部门办理免缴手续,领取缴费卡和免费标识。

免费标识和主城区外机动车年费标识应粘贴在车前挡风玻璃的右上角,以备查验。

第十三条 缴费卡或标识遗失、损坏,机动车所有人应当提出书面申请和出具有关证明,并持《 机动车行驶证》和路桥通行年费的缴纳凭证到市市政行政主管部门补领缴费卡或标识。

路桥通行次费收据遗失不补,其损失由机动车所有人自行负担。

第十四条 机动车驾驶人员在路桥收费站道口因路桥收费有关事项与路桥收费管理人员发生争议的,机动车驾驶人员应当将机动车驶至不影响交通的位置或路桥收费管理人员指定的位置解决,不得堵塞路桥收费站道口。

第十五条 禁止转借、冒用、伪造或使用伪造的缴费卡或标识。

禁止转借、冒用、涂改、伪造或使用涂改、伪造的路桥通行费次费收据。

第十六条 市市政行政主管部门应当对出入路桥通行费收费站的机动车和主城区内停车场、车站、码头等停放的机动车缴纳路桥通行费的情况进行稽查。任何单位和个人不得拒绝接受检查。

第十七条 违反本办法规定的,由市市政行政主管部门或其委托的市政管理监察执法队伍按以下规定处理:

(一)不按规定的缴费时间缴纳路桥通行年费的,责令其补缴,并从逾期之日起按日加收路桥通行年费万分之五的滞纳金,可并处500元以上2000元以下罚款;

(二)不按规定缴纳路桥通行次费的,责令其补缴,处50元以上100元以下罚款;

(三)转借、冒用、伪造或使用伪造的缴费卡或标识,责令其补缴,处同类车型应缴年费标准1倍以上2倍以下罚款;

(四)转借、冒用、涂改或使用涂改、伪造路桥通行费次费收据的,责令其补缴,处1000元以上2000元以下罚款;

(五)不按规定将免费标识和主城区外机动车辆年费标识贴在规定位置的,责令改正;拒不改正的,处20元罚款;

(六)强行通过收费站的,处500元以上3000元以下罚款;

(七)故意堵塞路桥收费站道口的,处500元罚款;

(八)对不接受市政管理监察执法队员稽查的,可责令驾驶人员到指定地点接受处理,待处理完毕后,方可驶离。

第十八条 违反本办法规定,擅自设立收费站点收取路桥通行费的,予以取缔,并由有关部门依照有关法律、法规和规章的规定处罚。

第十九条 强行通过收费站 、殴打收费管理人员、破坏收费设施、扰乱收费管理秩序或拒绝、阻碍市政管理监察执法人员执行公务等行为,违反治安管理规定的,由公安机关依法处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第二十条 当事人对行政机关作出的具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第二十一条 市政管理监察执法人员执行公务时,应当佩戴统一的行政执法标志,规范执法,依法行政。

第二十二条 市政、公安交通管理人员玩忽职守,滥用职权,借机动车审验徇私办理路桥通行费或免缴通行费的,由所在单位或上一级行政主管部门给予处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第二十三条 本办法自2005年10月1日起施行。

原《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》(重庆市人民政府令第135号)和《重庆市人民政府关于修改〈重庆市主城区路桥通行费征收管理办法〉的决定》(重庆市人民政府令第154号)同时废止。


河北省鼓励台湾同胞投资的若干规定

河北省人民政府


河北省鼓励台湾同胞投资的若干规定
河北省人民政府



第一条 为了鼓励台湾同胞来我省投资兴办企业和进行经济技术合作,根据国家有关法律、法规的规定,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条 台胞在我省投资兴办的生产性企业,凡经营期在十年以上的,经企业申请,税务部门批准,从获利年度起第一年至第二年免征所得税,第三年至第五年减半征收所得税。对从事农业、林业、牧业的企业和在贫困地区开办的企业,免税、减税期满后,经企业申请,税务部门批准
,在以后的十年内可继续按应纳税额减征15%至30%的所得税。
第三条 鼓励台胞投资兴办产品出口型和技术先进型企业,对现有企业进行技术改造,或向能源、交通、港口、原材料工业和农业,以及边远、贫困地区投资。台胞兴办的上述企业或投资项目,经营期在十年以上的,第一年至第五年免征地方所得税,第六年至第十年减半征收地方所得
税。
第四条 台胞兴办的企业,开办初期纳税有困难的,经企业申请,税务部门批准,可减免工商统一税。
第五条 台胞投资者从企业分得的利润,如用于再投资,期限在五年以上的,经税务部门核准,可退还再投资部分已纳所得税的40%;投资到产品出口型和先进技术型企业,可全部退税。
第六条 台胞投资的企业,在建厂期间和投产后五年内,免征土地使用费。在免税期间,免征房产税和车船使用牌照税。
第七条 对台胞投资兴办的生产型企业,优先提供生产经营所需的水、电、运输条件和通讯设施。
第八条 台胞的投资和获得的利润、利息,准予转让和继承。
第九条 台胞投资企业的产品,属于国内替代进口的,经批准,可在国内市场销售并可以外币计价结算。
第十条 台胞在我省投资,可以独资,可以与国营、集体企业合资、合作,也可以同具有企业法人地位的私营企业合资、合作,或进行来料加工装配和补偿贸易,还可以购买小型国营企业产权、股权,以及承包经营小型国营和集体企业。
第十一条 台胞在本省城镇进行土地开发、利用和经营,由政府土地管理部门统一提供土地,地价从优。土地使用权在使用年限内可有偿转让、出租、抵押、交换、赠与。鼓励台胞到秦、唐、沧沿海经济开放区从事开发经营成片土地,政府为成片开发经营者提供各项服务和便利。
第十二条 台胞投资企业在其投资总额内进口本企业所需的机器设备、生产用车辆和办公设备,台胞个人在企业工作期间运进自用的、合理数量的生活用品和交通工具,免交进口关税、工商统一税,免领进口许可证,海关凭批准的文件(经批准的合资经营企业或合作经营企业合同及批
件、台湾投资者拥有全部资本企业的批准文件)或上述物品的进口合同验收。
台胞投资企业进口用于生产出口产品的原材料、燃料等,免交进口关税、工商统一税,免领进口许可证,由海关进行监督管理,凭批准的文件或进出口合同验放。
第十三条 台胞投资者或其聘请的台方或外方管理人员和技术人员,因工作需要长期居住的,经批准,可在企业所在地购买或建筑合理的自用住房。
第十四条 台胞投资者可申请办理多次出入境证件和长期居留手续。对要求定居的投资台胞,经批准可酌情安排,定居后复要求返回台湾或移居国外者,按来去自由原则办理。
第十五条 台胞投资者可委托其大陆亲友为代理人,并允许安排适当数量亲友在企业所在地落户和享受商品粮供应。直接投资在五十万美元以上的,可安排一人;一百万美元以上的,可安排二人;二百万美元以上的,可安排三至五人。投资到边远、贫困地区的,可按上述投资额八折安
排。
第十六条 台胞投资兴办的企业,除适用于本规定外,同时参照国家及省有关涉外经济法律、法规和规定,享受相应的外商投资企业待遇。
第十七条 政府依法保护台胞投资企业和台胞个人的合法权益。投资台胞除按国家规定依法纳税和交纳有关费用外,任何单位和个人不得以任何借口向企业或台胞摊派、勒索,对乱摊派和弄权勒索的单位和个人,一经查明,将依法从严惩处。
第十八条 各级台湾事务办公室负责台胞投资的联络、接待、咨询服务。省政府台湾事务办公室负责台胞投资企业的资格审核工作。
第十九条 本规定授权河北省人民政府对外开放办公室负责解释。
第二十条 本规定自发布之日起施行。过去本省发布的有关规定与本规定有抵触的,均以本规定为准。



1991年3月23日