建设部


建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知

（１９９４年８月１３日 建房字第４９３号文发布）

各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、各计划单列市、省会城市建委、房地产管
理局：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）是一部重要的国
家法律，是房地产管理工作的法律依据。房地产法对房地产开发用地、房地产开发、
交易和权属登记管理等主要管理环节确定一系列法律制度和规定，内容十分丰富。
各级建设行政主管部门、房地产管理部门都要认真学习、深刻领会，在地方政府
领导和有关部门的密切配合下，结合本地实际情况贯彻落实。
一、建立健全房地产行政管理体制，积极推进房地产管理机构改革。各地要按
照房地产法和国务院国发〔１９９２〕６１号文件精神，参照国务院批准的建设部
“三定”方案，建立房地产行政管理机构，健全房地产行政管理职能，从组织上保
障房地产法的贯彻实施。同时，要按照房地产法第六条第二款和第六十二条的规定，
根据房地产统一管理的客观需要，在地方政府的领导下，抓紧理顺房地产管理体
制，建立起科学、合理的管理体制，以适应房地产管理工作的需要。
二、积极参与、认真做好国有土地使用权出让的有关管理工作。各级城市规划、
建设和房地产管理部门要按照房地产法第十一条、第十七条和第四十三条的规定，
根据各自的业务分工，积极参与做好土地使用权出让的有关管理工作，以纠正前
一阶段一些地区脱离市场需求和开发能力，违背城市规划，盲目出让土地的混乱状
态。出让土地必须按建设用地计划和批准的年度出让国有土地使用权总面积方案实
施总量控制，必须符合城市规划，必须有明确的开发期限和进度要求，要有基础设
施配套建设的条件，并严格按法律规定的程序和权限审批。因此，对于拟出让的土
地，城市规划部门要审查其选址和布局是否符合城市规划，规划设计条件是否符合
控制性详细规划的有关规定；建设主管部门要审查其是否有明确的开发项目，是否
具备城市基础设施配套条件；房地产管理部门要审查其是否落实了拆迁安置房源和
妥善的拆迁安置方案，以及地块上的房屋产权是否已界定清楚。对不符合上述条件
出让的或擅自出让的，均不得为其办理有关手续，强行建设的，要严格依法查处。
三、加强房地产产权属登记发证管理工作，建立健全房地产产权产籍管理体系。
房地产法第五章确立了我国房地产权属管理的登记发证制度。第六十条第二款规
定，房地产权属的登记和房屋所有权证书的发放，必须是县级以上人民政府的房地
产管理部门。因此，各级房地产管理部门要在巩固原有房地产权属登记发证工作的
基础上，严肃制止和纠正目前个别地区非房地产行政主管机构滥发房屋所有权证的
不正常现象。对非法发放的房屋所有权证书，应公告宣布作废，限期到房地产行政
主管部门办理房屋产权登记，经审查符合发证条件的，准许登记，发给建设部统一
印制的《房屋所有权证书》。
四、加强房地产市场管理，抓好房地产转让工作。各级房地产管理部门要按照
法律赋予的职责，加强房地产市场管理机构建设，并对本地区的房地产市场管理工
作进行检查，针对存在的突出问题，依法采取措施，严厉打击扰乱房地产市场秩序
的违法活动，开拓房地产市场管理的新局面。
要进一步加强房地产转让管理。凡房地产法第三十七条所列七类房地产，以及
不符合第三十八条所列条件的，房地产交易管理部门不得为其办理交易手续，产权
管理部门不得为其办理权属变更登记。要严格按照本法第二十五条的规定，加强对
已出让土地的开发管理，抑制土地投机。对于囤积土地、不按规定期限进行实际开
发的，以及靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利的，要依法坚决制止，严肃查
处。
划拨土地使用权的转让，必须按国务院国发〔１９９２〕６１号文件的规定，
经当地房地产市场管理部门审查批准。房地产法对划拨土地使用权的转让管理规定
了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让的土地
使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有划拨土地的性质，对转让
方征收土地收益。各地房地产市场管理部门，对于准许转让并认为应办理出让的，
按房地产法第二章第一节的规定办理出让手续；经有批准权的人民币决定不办理土
地使用权出让手续的，应按房地产法第三十九条第二款的规定，并按照财政部（９
２）财综字第１７２号文件规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时
收取土地收益金上缴国家，或按规定作其他处理。
凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地
房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向
同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，
其房地产转让或变更一律无效。
五、加强房地产估价和价格管理工作。各级房地产管理部门应按照房地产法第
三十二条的规定，组织人力物力，积极做好房地产估价和价格管理工作。开展有关
地价和各类房屋重置价的调查与测算，并按照国务院即将规定的具体办法，做好定
期确定和发布工作。
房地产法第三十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。该规定由原来
实行的国家定价审批，转为交易双方自愿成交定价。各地要尽快完善房地产转让过
程中成交价的申报、审查、核实和登记管理工作，使之规范化、标准化和程序化。
六、加强商品房预售管理。为了维护消费者利益，各地房地产管理部门要严格
按照房地产法第四十四条的规定，尽快建立起商品房的预售登记和许可制度，加强
监督和检查。凡未取得许可证明预售房屋的，要按房地产法第六十七条的规定予以
处罚。
七、抓好房屋租赁管理工作。房地产法第五十四条对住宅用房和经营性用房的
租赁作了不同的规定，各地要及时制定不同的租金政策，加强对房屋租赁的分类管
理；要按房地产法第五十三条、第五十五条的规定，建立健全房屋租赁登记备案制
度，严格规定出租房屋的条件，监督租赁契约的制定和履行，凡是不适宜租赁的房
屋应不予以登记，以维护租赁双方当事人的合法权益和房屋租赁市场的正常秩序；
同时，应切实做好在房屋租赁登记过程中征收土地收益金的工作。
八、积极开展房地产抵押管理工作。各级房地产管理部门应与金融部门密切配
合，尽快建立房地产抵押制度，推动房地产抵押业务的开展。加强房地产抵押评估
和他项权利登记管理，并做好房地产抵押物的拍卖管理工作。除以出让方式取得的
土地使用权的单纯抵押外，凡房地产的抵押必须是房屋连同该房屋占用的土地使用
权一起抵押，否则房地产管理部门不得为其办理有关手续。
九、加强房地产中介人员资格管理。房地产法第五十八条规定，国家实行房地
产价格评估人员资格认证制度。建设部、人事部是房地产价格评估人员资格认证的
主管部门，凡房地产价格评估人员资格的取得，必须按建设部、人事部的有关文件
精神执行，其他任何部门的自行规定一律无效。各地还应按本法第五十七条的规定，
严格规范房地产经纪等中介机构从业人员的从业标准，建立考试制度，经考试合
格的方能准予从事经纪等中介业务。
十、加强房地产开发企业管理，建立健全开发企业备案制度。为了适应市场经
济的发展和现代企业制度的建立，房地产法规定对房地产开发企业的设立实行直接
登记制，登记的具体条件，建设部将会同有关部门制定，并报请国务院发布。
房地产开发企业应按照房地产法的规定，在工商登记、领取营业执照一个月内
到县以上地方建设行政管理部门备案。凡在一个月内未办理备案手续的企业，城市
规划、建设和房地产等行政管理部门不得办理规划、项目开工建设、商品房预售等
各项手续。建设部门应及时与工商部门沟通已登记企业的备案情况，对未及时备案
的企业予以必要的处分。
对办理备案的房地产开发企业，建设部门应加强行业管理，根据企业的资金、
资质等级、人员等条件对房地产开发企业进行等级管理，并颁发相应证书。应加强
对房地产开发企业经营活动的指导和监督。要结合本地实际情况，制定不同等级企
业承担相应开发任务的标准，逐步推行房地产开发项目的招投标制度。
要切实保护开发企业的经营权，严禁对房地产开发企业乱摊派。要清理没有法
律、法规依据的收费项目，对违反房地产法第六十九条规定的，要依法严肃处理。
十一、加强对房地产出让、转让收益的管理。各地主管部门要按照房地产法第
十八条的规定，尽快落实具体措施，保证土地使用权出让金和土地收益金真正用于
城市基础设施建设和土地开发。
十二、依法制定优惠政策，鼓励发展住宅建设。各地建设及房地产管理部门要
结合“安居工程”和住房解危解困，按照房地产法第四条和第二十八条的规定，协
调有关部门制定税收等方面的优惠政策，采取积极措施鼓励并扶持居民住宅建设。
十三、加强廉政建设，规范房地产管理工作。各级建设和房地产管理部门及其
工作人员必须认真履行职责，严格执法，建立公开办事制度，不得利用职务和工作
上的便利，索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。发现上述情况的，
要按照房地产法第七十条规定严肃处理。

　　　　　　　　　　　　　当前离婚案件的特点及建议

　　　　　　　　　　　　　黑龙江省北安市人民法院李佳林

　　当前，随着经济的发展，日益开放的生活和婚姻观念，使得离婚已成为一个普遍的社会现象。人民法院受理的离婚案件呈连年上升之势。婚姻是家庭的基础，家庭是社会的细胞。如果当事人因婚姻家庭纠纷问题发生纠纷不能得到公正和妥善的处理，其后果不仅仅是婚姻的破裂，家庭的解体，而且会增加社会不稳定因素，成为构建和谐社会中的一种忧患。而随着经济的活跃，人们社会交往的日益频繁，法院审理离婚案件中遇到的新型婚姻家庭问题不断增加，所以如何处理好离婚案件，平息家庭纠纷，为婚姻稳定和家庭这一社会细胞的和谐提供更加有力的司法保障是人民法院在构建和谐社会中的重要任务。笔者对当前离婚案件中的特点进行分析，并提出几点建议。
一、当前离婚案件中的特点
一是离婚案件的当事人举证较难，法官难以掌握案情。由于离婚诉讼主要是人身关系，尤其是事关感情，隐秘性较大，只有当事人本人最清楚。即使有知情人，大多与双方都有一定关系，往往或碍于情面不愿作证或有利害关系证明力较弱，这使得法官对夫妻感情是否确已破裂的认定难以把握；对于夫妻关系存续期间的债权债务，也因民间借贷合同的不规范而导致举证困难。特别是向自己亲友借债，往往由于无任何形式，债权人的证言因利害关系难以认定；符合《婚姻法》第四十六条情形而导致离婚的，由于女性自身的生理差异，更容易遭受婚姻家庭内部侵害，但举证确困难重重。像重婚、有配偶者与他人同居等过错行为，因其具有很大隐蔽性，当事人采取偷拍、偷录方式取证的，合法性得不到认可又没有其他证据佐证，使得大部分当事人无法完成举证责任，损害赔偿的请求难以得到支持。
二是夫妇共同财产分割分歧较大，法官难以公正处理。多数离婚诉讼当事人对离婚无异议，却为了财产分割争论不休，互不让步。当事人为了使自己利益最大化，不惜采取一切手段，转移、隐匿共同财产、虚报债务，加之这些证据难以调查，有些根本无法查明，难辨真伪，使得法官对夫妻共同财产难以认定，给公正审理带来困难。
三是女方当事人诉讼能力偏低，给法官审理案件带来困难。特别是在农村，较之男性，女性的文化层次普遍偏低，大多数女性习惯于将纠纷提交法院，认为有法院作主就行了。法律知识的缺乏使得她们不懂如何运用法律赋予的诉讼权利，所举证据证明力不高，难以实现其诉讼目的。有些女性当事人庭审时质证、辩论能力差，不知如何反驳对方，发言往往偏离焦点，过分纠缠细枝末节，表达不清。
四是子女抚养新问题日益突出，审理结果无法可依。随着社会进步，人们生活水平的提高，子女抚养问题不再单纯是抚养费、探视权问题，还扩展到子女生病、读大学等大额支出如何承担。因婚外恋产生的非婚生子女欺诈性抚养赔偿、婚生子女否认、非婚生子女准正也日渐成为新名词，目前学术界已有研究，但在实践中没有相关法律规定。
二、审理好当前离婚案件的五点建议
一是加强对离婚案件当事人的诉讼引导。第一、针对离婚案件当事人诉讼能力差异大，经济地位不平衡，收集证据难，社会影响大的特殊性，诉讼过程中加强对当事人的诉讼引导显得尤为重要。法院要强化庭前指导，做好释明工作，提高当事人举证能力，了解举证责任分配，知晓举证不利的后果，并在庭审中适当指导当事人围绕焦点举证、质证、辩论。第二、家庭暴力案件中，积极推行证人作证制度。在涉及保护妇女权益的家庭暴力案件中，案件的知情人由于种种原因大多不愿意出庭为女方作证，使受害妇女合法权利得不到充分的保护。法官针对证人不愿作证的不同情况，分析证人的基本心态，作必要的宣传教育工作，消除其思想顾虑，同时落实证人作证的补偿措施，使证人能够出庭为受害妇女作证。对于涉及案件主要事实的主要证人经作工作后仍不到庭作证的，如长期与案件当事人相处的邻居、亲朋好友，他们对男方是否对妇女实施家庭暴力比较了解，但因为顾虑到邻居关系或亲朋关系，不愿出庭作证。法院依职权进行调查，取得证言，再交由当事人质证。
二是强化庭前指导，建立多元化调处化解婚姻纠纷的机制。首先，在受理案件时用通俗易懂的语言明确告知举证责任及举证范围，使当事人了解“谁主张、谁举证”的基本原则，以及举不出证据应承担的法律后果。法院向其明确列举离婚案件当事人应在哪几方面提供证据，如要求当事人提供婚前感情基础方面的证据、婚后相处情况的证据、婚姻现状及感情是否破裂的证据、财产及债权、债务方面的证据、子女抚养能力方面的证据及其他有关证据。并告知当事人对自己无力提供的一些证据，可以申请法院调查取证。其次，在强化诉讼调解的同时，针对不同年龄、不同层次的当事人和案件特点，广开调解渠道，如邀请当事人共同尊重的、在家庭成员中资历较深、威信较高的亲属参与调解，邀请当事人所在单位的领导或妇联等基层组织、当事人所住社区的办公人员或邻居协助调解，邀请当事人的子女到场做工作参与调解，邀请人民调解委员会和基层组织、乡镇司法所积极参与分析产生纠纷的原因，耐心做夫妻双方的思想工作，帮助双方明白彼此间面临的差异和改进沟通方式，鼓励夫妇双方努力维系婚姻，发挥家庭功能，减少婚姻中的冲突，即便通过调解双方仍不合者，也可以通过调解将离婚的负面影响降到最低程度，有效避免夫妻双方矛盾越来越大、裂痕越来越深，也能够取得第一手资料。
三是尽力保护妇女在诉讼中的权利。首先，坚持当事人举证与法院查证相结合的原则，确保妇女权益的实现。妇女对男方财产不清楚，对于其不能提供的证据，只要其提供证据线索，即认为已举证，具体证据由法院依职权或依申请进行调查取证。然后再由双方进行质证，根据质证情况，按照照顾妇女利益的原则予以判决。其次，在离婚案件中，充分考虑妇女对家庭的隐性贡献，给予妇女适当的补偿。法官在处理离婚案件时，向妇女释明，妇女因其对家庭的隐性贡献，有权要求男方给予适当补偿，并支持妇女的这一主张。妇女在家庭生活中的付出是无法用货币来衡量的，在离婚时，应当充分肯定女性对家庭的情感付出，由男方给予妇女适当的补偿。
四是完善立法，正确适用法律。制定《婚姻法》的相应条款，以便给审理离婚案件出现的新问题提供依据。法官在审理过程中要充分发挥审判职能和运用自由心证，依法保护无过错方，严肃追究“过错方”，加大对过错方的惩罚力度，从而确保离婚案件的公正审判。
五是强大对离婚案件的调解工作。利用调解前置程序，理清双方的婚姻状况及争执焦点。最高人民法院出台的简易程序审理案件的司法解释，将婚姻纠纷列入调解前置程序的框架，这样便于法官及时了解双方当事人的婚姻基础，婚后感情，涉诉原因，是否有调解和好的希望，做到心中有数“对症施药”。对夫妻感情较好的，只因一时冲动草率引诉的，可采用“冷处理”的方式；对双方因误解或误会引起的离婚，帮助双方消除误会；对婚姻感情确以破裂，在调和工作未果的情形下，应及时开庭依法妥善化解婚姻纠纷。
总之,在离婚案件审理中要加大调解力度，审判中应贯彻和体现“能调则调，多调少判”原则，努力树立全案调解的观念，对每个离婚案件均着重调解，决不放弃，促成双方和解。加强对当事人的说教工作，给当事人解释法律，阐明离婚给家庭和社会带来的危害，促使案件调解成功。不论是调解解除婚姻关系，还是调解维持婚姻关系，都能够使当事人之间的矛盾得到缓和，从而促进了家庭和谐社会稳定。