关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考
辽宁法大律师事务所 陈敏
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
淄博市病毒性肝炎收治管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市病毒性肝炎收治管理办法
淄博市人民政府令第52号
经市政府第四十二次常务会议讨论通过，现予发布，自2005年12月1日起施行。
二00五年十月二十日
第一条 为了加强病毒性肝炎的收治管理，保障人民身体健康，根据《中华人民共和国传染病防治法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内病毒性肝炎的收治及其管理，适用本办法。
第三条 市、区县卫生行政部门负责本行政区域内病毒性肝炎收治的监督管理工作。市、区县疾病预防控制机构承担责任范围内病毒性肝炎的预防、控制工作。
第四条 传染病医院是病毒性肝炎收治专科医疗机构；二级以上综合医院感染性疾病科可以设置病毒性肝炎门诊。
病毒性肝炎收治专科医疗机构和二级以上综合医院感染性疾病门诊统称病毒性肝炎收治医疗机构。
第五条 病毒性肝炎收治医疗机构除具备《医疗机构基本标准》外，还应当符合下列要求：
（一）具有污水消毒、处理设备，污水排放必须符合国家规定的医院污水排放标准；
（二）具有污物的消毒、毁形设备，并保证正常运转；
（三）具有与普通病人分离使用的诊断、治疗器械与设备；
（四）市传染病收治机构设置规划。
第六条 病毒性肝炎收治医疗机构应当设置清洁区、半污染区、污染区、医务人员通道和病人通道。门诊、病房应当设有独立的卫生间。
第七条 病毒性肝炎收治医疗机构应当遵守传染病诊疗技术规范，建立健全医院感染管理组织，遵守医院消毒技术规范，建立传染病登记、报告制度以及病人出、入院管理、探视和陪护等制度。
病毒性肝炎收治医疗机构应当按照规定报告病毒性肝炎疫情，不得隐瞒、谎报、缓报。
第八条 病毒性肝炎收治医疗机构医疗器械应当一人一用一消毒，一次使用的医疗器具应当在使用后予以销毁。
第九条 病毒性肝炎收治医疗机构，其诊治科室不得租赁、承包。
第十条 不具备本办法第五条规定要求的医疗机构在诊疗中发现患有病毒性肝炎的，应当将病人介绍转至病毒性肝炎收治医疗机构诊治；对危重病毒性肝炎病人和合并患有病毒性肝炎的危重病人，医疗机构应当就地隔离抢救治疗。
第十一条 新生儿应当接种乙肝疫苗；孕产妇乙肝表面抗原阳性者应当到隔离产房分娩，实施乙肝母婴阻断。
第十二条 市、区县疾病预防控制机构负责对辖区内医疗机构的病毒性肝炎疫情登记报告和管理，并定期进行核实、检查、指导。
第十三条 违反本办法规定，法律法规有规定的从其规定。
第十四条 违反本办法规定，医疗机构有下列情形之一的，由卫生行政部门责令改正，并处3000元罚款：
（一）不符合规定要求擅自设置病毒性肝炎门诊或者病房收治病毒性肝炎病人的；
（二）对乙肝表面抗原阳性孕产妇未实施隔离分娩的；
（三）病毒性肝炎收治医疗机构，其诊治科室租赁、承包的。
第十五条 卫生行政部门及其工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不具备收治病毒性肝炎要求的申请予以批准的；
（二）未依法履行监督检查职责，或者发现违法行为不及时查处的；
（三）利用职务之便，接受当事人贿赂或者谋取其他利益的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第十六条 当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十七条 本办法自2005年12月1日起施行。