您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

石家庄市知名商标认定和保护办法

时间:2024-07-05 18:04:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9156
下载地址: 点击此处下载

石家庄市知名商标认定和保护办法

河北省石家庄市人民政府


石家庄市知名商标认定和保护办法


(2013年7月15日石家庄市第十三届人民政府第4次常务会议审议通过 2013年8月1日石家庄市人民政府令第183号公布 自2013年10月1日起施行)




第一章 总则

第一条 为规范知名商标认定工作,保护知名商标所有人和消费者的合法权益,促进经济和社会发展,根据《中华人民共和国商标法》、《河北省著名商标认定和保护条例》等法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内认定和保护知名商标,适用本办法。

第三条 本办法所称知名商标,是指为相关公众所熟知,具有较高市场声誉,并依据本办法予以认定的注册商标。

第四条 石家庄市知名商标的认定和保护遵循公平、公正、公开的原则。

第五条 石家庄市知名商标认定和保护工作由工商行政管理部门负责。知名商标由商标所有人申请并经各县(市)、区工商行政管理部门推荐,石家庄市工商行政管理部门认定。

劳动保障、安监、质监、食药监、环保、财政、农业、林业等行政管理部门和有关行业管理部门、行业协会、消费者协会应当在各自职责范围内,协助和配合工商行政管理部门做好知名商标认定和保护工作。

第二章 认定条件和程序

第六条 申请认定石家庄市知名商标应当符合下列条件:

(一)商标所有人是在本市行政区域内依法设立的企业、事业单位、社会团体、个体工商户、农业专业合作社或其他社会组织;

(二)商标自核准注册之日起实际使用期限已满两年;

(三)申请认定的商标是依法核准的有效注册商标且无权属争议;

(四)商标所有人实际使用中的商标标识必须与《商标注册证》上核准的商标文字、图形或者组合及核定使用商品的范围相一致;

(五)商标所指商品为申请人合法的经营范围,商品的生产销售符合国家有关法律法规和行业、技术等政策规定且不属于国家限制生产或者淘汰的产品;

(六)商标所指商品在同类商品中质量优良、稳定,售后服务优良,具有较高市场声誉;

(七)商标所指商品的产量、销售额、利润、市场占有率等主要经济指标在本市同行业中领先;

(八)商标所有人有完善的商标使用、管理、保护制度和措施,有明确的商标管理机构或者配备专职商标管理人员;

(九)商标所有人注重广告宣传的投入和效果,并在相关公众中具有较高的认知程度;

(十)商标所有人能够认真遵守有关产品质量、安全生产、环境保护、消费者权益保护等法律、法规和规章,近两年无重大违法行为;

历史悠久、社会公认、具有本市特色的商品所使用的商标,其申请可以不受本条第(二)项、第(七)项条件的限制。

第七条 商标所有人认为自己的注册商标符合本办法第六条规定的,可向所在地县(市)、区工商行政管理部门提出申请,填写知名商标认定申请表,并提供申请日前两年的有关证明材料。

第八条 申请认定知名商标,应当提交下列证明材料或资料:

(一)知名商标认定申请表;

(二)证明申请人主体资格的有关证明文件;

(三)商标权属证明文件;

(四)市级以上有关部门或者行业协会出具的该商标所指商品质量的有关文件或者资料;

(五)使用该商标的商品近两年的年产量、销售额、利润、纳税额、市场占有率等主要经济指标及其在本市或者省内同行业中位次的有关文件或者资料;

(六)商标所有人对该商标的使用,管理制度建立情况和对商标保护记录的证明;

(七)使用该商标的商品销售区域证明;

(八)使用该商标的商品广告发布情况证明;

(九)证明该商标知名的其他材料。

申请人对所提交文件、材料的合法性、真实性、准确性负责。

第九条 县(市)、区工商行政管理部门应当在受理石家庄市知名商标认定申请之日起三十日内进行初审,认为符合申请认定条件的,签署意见后向石家庄市工商行政管理部门推荐。认为不符合申请认定条件的,退回申请材料并书面说明理由。

第十条 申请认定知名商标的商标所有人,对不予推荐的审核意见有异议的,可以向石家庄市工商行政管理部门提出复核申请。石家庄市工商行政管理部门应当自收到复核申请之日起二十日内作出复核决定。申请理由成立的,由石家庄市工商行政管理部门受理;申请理由不成立的,不予受理,并书面说明理由。

石家庄市工商行政管理部门的复核决定为最终决定。

第十一条 石家庄市工商行政管理部门收到县(市)区工商行政管理部门推荐的知名商标认定申请后二个月内,对申请材料进行调查、核实。符合条件的,提交知名商标评审委员会进行评审;不符合条件的,退回申请材料并书面说明理由。

第十二条 石家庄市工商行政管理部门组织设立知名商标评审委员会,负责知名商标的评审工作。

知名商标评审委员会的人员组成及其资格、任期和评审程序等,由石家庄市工商行政管理部门规定,并报市政府备案。

第十三条 石家庄市工商行政管理部门对经评审确认具备知名商标条件的,予以认定,在市级报刊上公告,并颁发《石家庄市知名商标证书》。对未被认定为知名商标的,退回申请材料并书面说明理由。

第十四条 石家庄市知名商标有效期三年,自公告之日起计算。石家庄市知名商标所有人在有效期满前六个月可以申请延续;符合本办法第六条规定条件的,由石家庄市工商行政管理部门予以延续认定。每次延续有效期为三年。

石家庄市知名商标未在规定期限内申请延续认定或未通过延续认定的,期满后该知名商标资格自动丧失,由石家庄市工商行政管理部门在市级报刊上公告。

第三章 保护和管理

第十五条 知名商标自认定之日起,同行业中的其他企业和个体工商户,将与知名商标相同的文字作为名称字号使用,并容易引起公众误认的,工商行政管理部门不予核准登记。

违反本条前款规定登记的,知名商标所有人有权向核准登记的工商行政管理部门或者市工商行政管理部门申请予以撤销。

第十六条 未经知名商标所有人许可,不得擅自印制和使用知名商标所指商品特有的相同或者近似的名称、包装、装潢。

知名商标所指商品特有的名称、包装、装潢,参照《河北省反不正当竞争条例》第三十条的规定认定。

第十七条 知名商标所有人可以在其知名商标所指商品及其包装、装潢、说明书、广告上使用“石家庄市知名商标”字样。

知名商标所有人不得超出石家庄市知名商标所指商品范围使用“石家庄市知名商标”字样。

知名商标有效期满未申请延续或未通过延续认定的,不得继续使用“石家庄市知名商标”字样。

第十八条 知名商标所有人依法转让其注册商标的,该商标的知名商标资格自动丧失。

第十九条 知名商标所有人依法许可他人使用其商标,除按规定报国家工商行政管理总局商标局备案外,还应报石家庄市工商行政管理局备案。

被许可人在确保产品质量前提下,可以使用“石家庄市知名商标”字样,但不得超出石家庄市知名商标所指商品范围。

第二十条 知名商标所有人变更注册人名义、地址或其他注册事项的,应当在变更登记之日起三十日内将变更事项报石家庄市工商行政管理局备案。

第二十一条 石家庄市工商行政管理局向省工商行政管理局推荐著名商标时,应当从知名商标中择优推荐。

第二十二条 有下列情况之一的,由石家庄市工商行政管理局撤销其石家庄市知名商标资格,并予以公告:

(一)在推荐、评审和认定石家庄市知名商标过程中,弄虚作假或采取不正当手段骗取认定的;

(二)在推荐、评审和认定石家庄市知名商标过程中,知名商标评审委员会组成人员有徇私舞弊行为的;

(三)石家庄市知名商标已不符合本办法规定的认定条件的;

(四)超出石家庄市知名商标所指商品范围使用“石家庄市知名商标”字样且拒不改正的;

(五)石家庄市知名商标所有人有其他违反相关法律法规行为,严重损害消费者合法权益或知名商标声誉的。

第二十三条 县(市)、区工商行政管理部门应当加强对石家庄市知名商标的管理,建立、健全管理制度和档案,监督检查石家庄市知名商标的使用、保护情况,查处损害石家庄市知名商标的侵权行为。

第二十四条 石家庄市知名商标所有人应当加强对商标的管理和自我保护,提高商品质量,维护石家庄市知名商标的声誉。

第四章 法律责任

第二十五条 违反本办法第十六条第一款规定的,由县级以上工商行政管理部门责令其销毁有关包装、装潢,并处以一万元以上三万元以下罚款;有违法所得的,没收其违法所得,并处以违法所得一倍以上三倍以下罚款,但最高不超过三万元。

第二十六条 违反本办法第十七条第二款、第三款、第十九条第二款规定的,由县级以上工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》有关规定进行查处。

第二十七条 违反本办法第十九条第一款和第二十条规定的,由县级以上工商行政管理部门责令限期改正,逾期不改正的,处以一千元以下罚款。

第二十八条 工商行政管理人员在认定和保护知名商标工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;情节轻微,不构成犯罪的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

第五章 附则

第二十九条 本办法中有关商品商标的规定适用于服务商标。

第三十条 本办法自2013年10月1日起施行。


  在整个刑事诉讼证明活动的取证、举证、质证和认证各个环节中,侦查人员必须依靠证据揭露犯罪,将犯罪分子绳之以法;法官必须依靠证据准确认定事实和适用法律,证据是侦查和审判工作共同的生命线。证据不能自己去实现证明案件事实的功能,证据的错误都是由于人类的错误导致的,无论是侦查机关固定证据,公诉机关、当事人运用证据论证案件事实,还是法官运用证据认定案件事实,根据证据所认定的事实自然也有人为的因素在其中。诸如一些冤错案,其错误基本上是出在证据使用和事实认定上,而且多属于“从错误的根据出发,得出合乎逻辑的推论”。 因此,为了防止错误的发生,法官在运用证据的时候必须准确地理解证据、证明对象等概念、认真审查认定证据的资格、透彻地把握证明标准的内涵等,才能更加清晰、精准地认定案件事实。

  一、证据概念

  关于证据的概念,我国主流学说有“事实说”、“信息说”、“材料说”等。2012年新修订的刑事诉讼法将1996年刑事诉讼法采用“事实说”定义证据的概念修改为“材料说”。新刑事诉讼法第48条规定:“可以用于证明案件事实的材料,都是证据。”对证据概念的重新定义,则“牵一发而动全身”,它标志着证据观念的根本转变,即由过去的实质证据观转向形式证据观,在形式证据观下,由于强调证据与案件事实之间形式上的证明关系,对于案件事实的认定更看重形式的合理性 。

  法官审查认定证据的内容包括两个方面:其一是审查证据能力,确认其是否具有证据资格,是否可以进入诉讼的“大门”;其二是审查证据效力,即证明力,审查获准进入诉讼程序的证据是否真实可靠,是否具有充分证明案件事实的证明价值,确认其是否足以作为认定案件事实的根据。证据能力和证明力是法律对每个证据能否转化为定案根据的两个同等重要的要求,又被称为双重资格审查的标准,尽管是同等重要,但有个判断的时间先后顺序,即诉讼法学中的程序审查优先原则。前者是证据法中的程序问题,可以称为证据的采纳;后者是证据法中的实体问题,可以称为证据的采信。

  二、证据的采纳

  (一)证据的种类

  通过对上述证据概念的理解,需要审查哪些材料能够作为证据使用,必须明确证据的种类。新刑事诉讼法根据刑事诉讼中出现的新情况和实践需要规定:“证据包括:(一)物证;(二)书证;(三)证人证言;(四)被害人陈述;(五)犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解;(六)鉴定意见;(七)勘验、检查、辨认、侦查实验等笔录;(八)视听资料、电子数据。”对于上述证据的采纳以证据的属性—合法性、真实性、关联性为标准。

  (二)证据的属性

  关于证据的合法性,首先,新刑事诉讼法对证据的法律种类作了明确规定,不符合法定形式的证据材料很难想象会被作为证据使用;其次,取证的主体、程序、手段等方面都符合法律的要求或规定,否则就不能采纳为证据。这一环节具有承上启下的作用,而实践中,很多人忽视了这一环节的重要性。侦查的结论往往在很大程度上决定着审判的结果,侦查阶段的取证水平、规范程度,常常直接决定着法官最终对案件事实认定的精确程度。例如被告人供述、证人证言等言词证据只有直接经办民警才能完整、全面、真实地反映当时陈述的情况,法官可能不是很清楚,只能阅读装订好的卷宗材料。在侦查证据有相当不确定性及相对独立的情况下,法官按照《中华人民共和国刑事诉讼法》和《公安机关办理刑事案件程序规定》等相关法律法规对侦查证据的规定不可不打破砂锅研究到底。比如有的案件提取了物证、书证,但未制作提取笔录、扣押清单;有的即使有勘查笔录,也缺少见证人亲笔签名;通话清单不加盖电信部门公章;鉴定的检材名称和数量与提取物证名称和数量不一致,检材来源不清,记载的送检时间与案情予盾;辨认过程不规范,辨认不独立,夹杂在询问中进行等情况大量存在。在对证据收集的合法性进行法庭调查的过程中,由人民检察院对证据收集的合法性加以证明。再次,新刑事诉讼法重大亮点之一就是完善了非法证据排除规则,凸显了证据合法性的意义。

  证据的真实性是指证据载体及其所反映的内容应当是真实的,客观存在的。案件事实发生后,必然会在客观外界遗留下某些物品或痕迹,但这不意味着有关人员收集到的证据一定是客观真实的,从认识论上讲,一个案件发生后,它在客观外界的遗留物,必须被人们反映。但一切所观察到的,反映在主体中的通过语言、文字陈述出来的事实,都属于经验事实。由于反映过程的复杂性,人们的认识并不能完全反映客观存在。因此,法律规定,一切证据材料必须经过查证属实,才能作为定案的依据。我国的侦查是刑事诉讼的独立阶段,侦查取证活动是在相对封闭的环境下进行的,证据最终主要以案卷笔录的形式固定、移送。有的审讯笔录不能如实反映讯问的全部过程。有些讯问笔录,审讯人员加工的痕迹明显,被告人供述失去了原始性,甚至真实性,很多人都有这样的阅卷经历,有些讯问笔录中,被告人供述非常连贯,滔滔不绝地交代了全部犯罪过程,对作案细节的描述栩栩如生,从笔录上根本看不出审讯人员的针对性讯问,这样的笔录有一定普遍性,其是否如实反映讯问过程也是值得质疑的。有的被告人的口供、证人证言有相互复制的重大疑点,法官在审查时千万要倍加小心!

  证据的关联性是指证据与案件事实之间存在客观联系,一切倾向于证明待证事实可能存在或可能不存在的证据均为相关证据。从字面上看,新刑事诉讼法中强调“可以用于证明案件事实”,意味着证据与案件事实的关系更多的是一种形式上的证明关系。 在此有必要了解证明对象的概念。证明对象主要是犯罪构成要件和量刑情节的事实。笔者认为,作为证明对象的犯罪构成要件包括犯罪主体要件、犯罪主观要件和犯罪客观要件的事实。犯罪客体要件的事实即危害行为侵犯的法益的事实实际上不需要证明,通过对犯罪客观要件的事实证明即可直接认定。具体而言,犯罪主体要件事实主要包括责任能力和特殊主体身份的事实;犯罪主观要件事实包括故意、过失和特定目的的事实;犯罪客观要件事实包括危害行为、危害结果和特定时间、地点、方法等事实。如果某项材料在形式上与待证事实毫不相干,从而可以认为它不具有相关性,就不可以用于证明案件事实。

  三、证据的采信

  (一)证据采信标准与证明标准的关系

  证据的采信标准与诉讼中的证明标准具有密切的关系,是两个从不同角度来表述的相通的概念,可以说是一个事物 的两个方面。从认定证据的角度来说,它是证据的采信标准;从认定事实的角度说,它是案件的证明标准。例如,目前在我国的刑事诉讼中,证据的采信标准是“证据确实充分”;案件的证明标准是“案件事实清楚”。在一个具体案件中,证据确实充分了,案件事实也就清楚了;而要想达到案件事实清楚,就必须做到证据确实充分。

  (二)证据采信标准

  新修订的刑事诉讼法明确规定:证据确实、充分,应当符合以下条件:(一)定罪量刑的事实都有证据证明;(二)据以定案的证据均经法定程序查证属实;(三)综合全案证据,对所认定事实已排除合理怀疑。

  (三)证据采信的规则

  1、品格证据规则

  所谓品格证据规则是指人证在社会中的形象、地位或品行。 通常情况下,证人、被告人、被害人的品格不能作为证据使用。“一次为贼,永远为贼”的思维不仅不符合客观真实,而且会使法官或陪审员产生偏见。对于某些特殊的品格证据可以允许使用,当品格问题是实体法上的构成要件时,例如我国刑法中的诽谤罪以被害人的人格或名誉受诽谤为要件,证据调查范围必然会涉及被害人的品格。

  2、非法证据排除规则

  非法证据是属于证据不具有证据能力的一种,取证手段违法导致非法所得的证据不具有证据能力,被排除于法庭之外。“证据排除规则的目标在于吓阻警察非法行为,以此来校正违反宪法第四修正案而为的不合理的搜查和扣押。” 新刑事诉讼法第53条规定:“采用刑讯逼供等非法方法收集的犯罪嫌疑人、被告人供述和采用暴力、威胁等非法方法收集的证人证言、被害人陈述,应当予以排除。违反法律规定收集物证、书证,严重影响司法公正的,对该证据应当予以排除。”结合《关于办理刑事案件排除非法证据若干问题的规定》,非法证据的范围可以界定为非法言词证据和非法实物证据,非法证据排除的效果有“不能作为定案的根据”的绝对排除和“明显违反法律规定,可能影响公正审判的,应当予以补正或者作出合理解释,否则,该物证、书证不能作为定案的根据”的相对排除。

  3、内心确信规则

  法官在决定是否采信证据的时候必须享有一定的自由裁量权,即所谓的“自由心证”。然而,法官并没有绝对的、毫无约束的自由,它受三方面的限制:一是逻辑法则。例如《关于办理死刑案件审查判断证据若干问题的意见》第22条:“被告人庭前供述一致,庭审中翻供,但被告人不能合理说明翻供理由或者其辩解与全案证据相矛盾,而庭前供述与其他证据能够相互印证的,可以采信被告人庭前供述。被告人庭前供述和辩解出现反复,但庭审中供认的,且庭审中的供述与其他证据能够印证的,可以采信庭审中的供述;被告人庭前供述和辩解出现反复,庭审中不供认,且无其他证据与庭前供述印证的,不能采信庭前供述。”同一人对同一件事实判断出现了矛盾的说法,一会说有罪一会说无罪,相互矛盾,从逻辑上看不可能同时成立,需要运用逻辑上的排中率和矛盾率来判断;二是经验法则。一位资深的法官积累了多年的办案经验,本身对一件物证、书证的嗅觉是很灵敏的,比如辩护人提交一份被害人并未在法官面前也没有被害人身份证件及委托书的谅解书,法官会打电话向被害人核实真伪,有时候却是辩护人自己伪造的;三是公序良俗。法官采信证据还要符合一般的法律价值观,符合社会普通大众的普遍认知。比如疑罪从无的价值判断。

  4、证明力优先原则

  法官在对证明同一案件事实但相互矛盾的证据进行审查认定时通过对证据自身的分析也无法肯定其中任何一个是虚假的,那就要按照证明力大小的比较,确定优先采信哪个证据。包括以下内容:原生证据的证明力大于派生证据的证明力;直接证据的证明力大于间接证据的证明力;经过公证的书证的证明力、按照有关程序保存在国家机关中的书证大于其他书证的证明力;物证、鉴定意见的证明力大于其他物证、书证;与案件当事人没有利害关系的证人证言的证明力大于有利害关系的证人证言的证明力。

论购房者的优先权

奚正辉


内容摘要:随着优先权制度的深入研究,该制度已逐渐被人们所接受。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”所以笔者认为购房者对其所购房屋也具有优先权。

关键词:优先权;法定抵押权;优先受偿权


正文:

  随着房地产市场的快速发展,房地产纠纷也日益繁多。购房者支付了全部或部分房款,因发展商的原因,拿不到房屋的情况时有发生,购房者支付的房款是不是就打水漂了?目前在中国的法律层面是没有规定,但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复,不难得出这样一个结论:消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后,清偿的顺序是排在第一位的。这个意义是非常重大的,这是典型的优先权。

一、优先权制度概况

  优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[1]
  优先权具有 优先受偿的效力,此为优先权之根本。法律设立优先权的目的就是为了使优先权人能够从标的物价值中优先得到清偿。无论是一般的债权人申请强制执行,还是其他担保物权人为实行担保而进行拍卖的场合,优先权人都有从卖得的价金中优先受偿的权利。
  优先权的特征具有以下四大特征:1、优先权是一种物权。作为一种物权,优先权具有优先受偿性、支配性、排他性以及追及性。2、优先权是一种担保物权。一般来说,从属性、不可分性以及物上代为性是抵押权、质权等担保物权所具有的共同属性,优先权作为一种担保物权,自然也具有这些属性。优先权的从属性意味着优先权是从属于其所担保的债权而存在的,随着所担保的债权的转让而转让,消灭而消灭,优先权不得与其所担保的债权分离而分别转让。3、优先权是一种法定的担保物权。优先权的产生要依法律的明确规定,在没有法律的规定时,当事人之间不得通过约定设立优先权,而且优先权的效力要依法律的明确规定。4、优先权是无须公示而产生的担保物权。物权公示原则是物权法中的一项基本原则。而优先权却属于一种无须任何公示,仅因法律规定而产生的担保物权。也就是,优先权的产生既无须交付,也无须登记。优先权不同于优先受偿权,优先受偿权为优先权的权能,但具备此项权能的权利并不止优先权一种,优先权与优先受偿权存在种属关系。[2]
  不动产优先权包括:(1)不动产保存优先权,即因对不动产的价值保存或增加而支付费用所发生的债权,债权人就该不动产所享有的优先权;(2)建筑物承包人的优先权,它是指建筑物发包人未按照约定支付价款的,建筑工程的承包人就其建设该工程实际支付的劳务费用享有的优先权;(3)不动产买卖优先权,即不动产的出卖人或不动产使用权的出让人对未付的价款或者出让金的债权就该不动产享有的优先权。[3]
  从历史的、社会的和比较的角度看,优先权制度在人权保障、弱势群体的保护及公共利益的实现等方面都发挥着重要作用。在不规定优先权制度的国家,都通过其他制度替代了优先权制度。
  优先权在我国目前的实践中又被称为“法定抵押权”,但笔者认为还是称“优先权”更为合理,也更容易被人们所理解和接受。因为抵押权是约定担保物权,不是法定担保物权,又出来法定的抵押权一说,这会造成理解上的困难。虽然这只是一个名称而已,若造成不必要的误解,是没有这必要的。

二、购房者具有优先权

  《合同法》第286条规定:“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就该工程享有优先权,因为有法律的直接规定。但购房人支付了全部或大部分房款后,是否对其购买的房屋具有优先权?因为在传统的不动产优先权的种类中也从来没有购房者对所购房屋具有优先权,而且中国的法律也没有对此有规定,只在司法解释中有规定。
  但笔者认为购房者应该对所购房屋具有优先权,这里只讨论一手房,理由如下:

(一)购房者面对发展商,在合同中处于相对弱势的地位,在法律上规定购房者的优先权,有利于保护这部分弱势群体,这也符合优先权制度的立法本意。尤其在个人购买自主用房的情况下,表现的尤为突出,若因发展商的原因,导致个人支付了房款却拿不到所购房屋,作为立法者或执法者往往要保护个人的居住权利,来维护社会的安定,那么保护购房者的生存利益,规定购房者的优先权是合理的。

(二)在商品房的建造中,通常有四方的出资存在,第一当然是发展商自己的出资,他肯定有前期的投入;第二是银行的出资,发展商建造商品房时通常都会向银行做开发贷款,将在建工程及土地抵押给银行;第三是承包人的出资,承包人通常都会带资建房或发展商付款的节点在后,导致承包人对发展商享有一定的债权,就算该商品房竣工验收了,通常还要押保证金;第四是购房者的出资,发展商在取得预售许可证后就可以预售,通常购房者在没有取得所购房屋时,就已经支付了全部房款?,也就是购房者为发展商垫资建房。在上述四种出资中,以时间顺序而言,购房者的出资是在最后。
  在发展商取得预售许可证无疑是一根很好的救命稻草,楼盘造到最后,资金越紧张,取得预售许可证对外销售,解决了资金上的瓶颈,好比股份公司上市一样,可以向广大股民圈钱。实践中,发展商因不能对外销售,没有资金而造成楼盘烂尾的情况很多。也就是说若没有购房者最后的出资,很有可能银行及承包人的出资就会遭到损失,甚至颗粒无收。从购房者对预售楼盘的最后救济而言,理应享有优先受偿的权利。
  在《海商法》的船舶优先权中,海难救助款的请求具有优先受偿的权利,若有两个海难救助款请求,后发生的优先受偿。做一个不很恰到的比喻,购房者好比是救助者,发展商好比是承运人,银行、承包人等债权人好比是托运人,在这个比喻中,权利的优先顺序就一目了然。

(三)购房者对所购房屋的优先权,也符合优先权的特征。
  购房者对所购房屋具有法定的担保物权,这里购房者仅仅对所购房屋具有优先权,不可能对其他房屋具有优先权。而且购房者若没有支付房款,那么对所购房屋没有任何优先权可言。
  遗憾的是,购房者的优先权没有法律的直接规定,但是,根据《批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是在中国的司法解释中,确立了消费者的优先权。从立法的角度,法律的效力高于司法解释,但在实际适用中,司法解释的效力反而比法律高,因为法律难免有滞后性,而司法解释弥补了这一问题,具有一定的超前性和合理性。在法律没有规定或法律规定显失公平的情况下,使用司法解释就非常有用。
  所以笔者认为,在目前中国的法律框架下,购房者是具有优先权的。但该司法解释有两大不妥之处。其一应该是规定购房者,而不是消费者,虽然该解释将购房的行为纳入到了《消费者权益保护法》保护的范畴,但毕竟不明确。广东省高级人民法院民一庭关于《审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》中是这么认为的:“该《批复》只解决了购房者为消费者的情形,对于不是消费者的购房者如购买写字楼的单位的权益与承包人的优先受偿权发生冲突时应如何处理则没有作出规定。”其认为消费者不应包括单位,但笔者认为,购房者无论是个人还是单位,其具有的优先权都是一样的,不应该有歧视,区分保护的主体,就会显失公平,违背了民法的平等原则。而且《消费者权益保护法》第二条:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护。”该法并没有明确规定,消费者是指消费者个人,实质上就是即包括了消费者个人,也包括了单位或集体,只要是用于生活消费的,都属于消费者范畴。其二购房者只要支付了房款,无论多少,都具有优先权,若购房者只支付了1万元,那么其就在1万元内对该房屋享有优先权。规定购房者支付大部分房款,这不符合优先权的特征,而且不公平,譬如购房者甲与乙都购买了一套100万元的房屋,甲已支付了499999元,乙已支付了50万元,那么根据批复可能就会出现这种情况:甲没有优先权,乙具有优先权,这当然显失公平。何况在实际操作中,批复的规定也较难掌握,存在法官自由裁量权过大之嫌,到底何为“大部分”房款?

三、购房者与承包人的权益冲突与保护

  我国《合同法》第 286 条规定了承包人的优先受偿权。承包人的优先权从属于承包人的主债权即工程价款取得权,不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件,即使建筑物已竣工交付发包人,承包人仍享有优先受偿权,并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭,具有不可分性和物上代位性。当发展商未按时向承包人支付工程款时,承包人便可以申请对其建设的商品房行使优先权。但此时发展商可能已依法将商品房预售给购房者,因而承包人的优先权便与购房者的权益发生了冲突。理论界和实践部门对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后,这个问题在一定程度上得到解决。
  但依旧存在问题:该《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者,并没有办理产权登记或预售登记作为对抗承包人的优先受偿权的条件。这一规定有利于保护购房者的合法权益,但一些发展商也可能利用此条规定恶意逃避债务,因为在承包人主张优先权时,发展商可能临时找一些“购房者”签订假合同及写出假收据,以对抗承包人的优先权。为了解决上述问题,法院在审理此类案件,一定要查清楚购房者是不是签订过购房合同,及有没有支付过房款。所以作为购房者一定要承担严格的举证责任,证明自己具有优先权。在上海,发展商收到购房款时出具的发票都是电脑开票的,且预售合同都是网上制作,发展商作假的可能性很小,而且购房款金额都比较大,通常都会转帐或刷卡,若有转帐的交割单,应该能证明是真实的交易。而且有些购房合同还经过公证,所以作为购房者应该有很多证据能够证明,所以上述问题应该不大会出现。若购房者没有提供上述证据,让法官信服,那么就要承担举证不能的后果。

四、购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护

  购房者所购房屋除了存在按揭银行的抵押权和承包人的法定抵押权外,还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形:一是发展商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资;二是发展商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。根据《批复》的规定,承包人的优先权优于一般抵押和其他债权,而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于承包人的优先权。由此可见,在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时,应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的购房者的权利。
  该规定在保护购房者利益的同时,存在如下问题:该规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房预售以前还是预售以后的情形,也没有以购房者办理产权登记或预售登记对抗银行或其他债权人的一般抵押权的要件。即使购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权,购房者仍然可以熟视无睹,因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权。如果这样处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度??不动产登记制度,损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益,使问题变得更难把握。
  笔者认为,发展商在销售房屋时,应该通知抵押权人要转让该房屋,并告知购房者该房屋是有抵押的,若履行了上述手续,购房者购房并支付房款是善意的,其对该房屋的优先权理应优先于抵押权人。若发展商在销售房屋时,没有通知抵押权人要转让该房屋,或告知购房者该房屋是有抵押的,那么这个转让行为无效,所签订的购房合同也是无效的,那么购房者就不可能取得优先权。依据《担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”若发展商擅自销售房屋,没有通知抵押银行,并收取了购房者的房款,那么该合同应该是无效合同,那么购房者也就没有优先权可言。发展商将抵押的房屋销售时,通常都要银行出具同意销售的函或承诺书,因为该文件是房地产登记部门要求的必备文件。所以在购房者购买该房屋时,一定要求发展商提供银行的同意函,以确保自己的优先权。
  若购房者购买房屋还没登记,发展商又将该房屋抵押给银行借款。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若开发商交不出房屋,且资不抵债时,作为购房者就其所支付的房款应该具有优先权,根据《批复》第二条的规定。