国家土地管理局


关于对中外合作企业土地使用权投资有关问题的批复
国家土地管理局



广东省国土厅：
你厅《关于要求就中外合作企业土地使用权投资有关问题作行政司法解释的请示》（粤国土字〔1995〕57号）收悉。经研究，现批复如下：
一、在中国境内举办中外合作经营企业，必须符合《中华人民共和国中外合作经营企业法》规定的条件。合作一方以土地使用权作为投资或者合作条件的，还应当同时具备以下条件：1．提供土地使用权的一方必须事先依法取得该土地使用权；2．作为投资的土地使用权是以划拨方式
取得的，应当按照有关法律、法规规定办理土地使用权出让手续，并向当地人民政府补交土地使用权出让金；3．合作企业依法取得中国法人资格后使用上述土地的，应当办理土地使用权变更登记手续。
二、以土地使用权作为投资的投资金额，应按照国家有关规定，由具有土地评估资格的评估机构通过土地评估，按提供土地时的市场价格作价确定。其评估结果须经县级以上人民政府土地管理部门确认。
三、以土地使用权作为投资或者合作条件的一方享有的权利和承担的义务及责任，应由双方协商在合作企业合同中约定。



1996年3月28日
广东省佛山市人民政府


佛府〔2002〕34号


　　关于印发《佛山市土地市场管理办法》的通知

各市、区人民政府，市府直属各单位:
　　现将《佛山市土地市场管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中有何问题，请径向市国土资源局反映。

二○○二年六月十九日

佛山市土地市场管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强本市国有土地市场的管理，规范市场行为，维护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省〈实施中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 任何单位和个人，除法律另有规定外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第三条 佛山市土地行政主管部门依法对本市国有土地使用权实施出让、租赁、作价出资或入股以及土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行监督管理。
第四条 本市市辖区范围内的国有土地，除市政府另有规定外，均实行有偿使用制度。通过出让、转让方式受让土地或利用划拨土地改变用途增加容积率的，土地使用者必须向市政府缴交地价或补交土地使用权出让金（以下简称出让金）。
利用划拨土地进行各种生产经营活动或出租，都必须实行有偿使用。
第五条 调整本市市辖区基准地价及各类型用地的标定地价、出让底价、出让金、地租标准，由市土地行政主管部门会同市物价部门根据社会经济发展变化及当地土地市场行情拟定，报市政府批准后执行。
第六条 国有土地使用权出让计划、新增经营性房地产项目用地投放计划，由市土地行政主管部门会同计划、建设、财政等相关部门拟定。计划包括用地投放量、土地收入、土地开发投入等内容。计划报市政府批准后，由市土地行政主管部门负责组织实施，相关部门要积极配合以确保计划的落实。要建立以供给引导需求的用地供应机制。
第七条 建立健全土地公开交易制度。在本市市辖区范围内，所有按省政府要求纳入公开交易的土地交易行为，必须在佛山市土地交易中心办理手续。

第二章 国有土地使用权出让

第一节 出 让

第八条 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让地价或出让金的行为。
第九条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市土地行政主管部门会同建设部门共同拟定方案，按照规定的批准权限报经批准后，由市土地行政主管部门实施。
第十条 市土地行政主管部门与土地使用者签订土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则。
通过出让方式取得的土地使用权，可以依照国有土地使用权出让合同的约定进行转让、出租、抵押。
第十一条 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（三）其余用途用地五十年；
土地出让年限自国有土地使用权出让合同规定应付齐出让地价或出让金之日起算。
第十二条 土地使用权出让，可采取协议、招标、拍卖的方式进行。新增经营性房地产用地必须以公开招标、拍卖方式出让。
第十三条 土地使用者通过协议出让方式取得土地使用权的，实行用地预约制度。土地使用者提出用地申请时，必须办理用地预约手续，与市土地行政主管部门签订用地预约协议。
第十四条 通过协议出让方式取得土地使用权，土地使用者需负责支付征地补偿费及征地有关税费的，在付清征地补偿费及征地有关税费后，市土地行政主管部门方可实施出让；使用旧区土地，土地使用者需负责拆迁补偿的，在土地使用者与被拆迁人签订拆迁安置协议后，市土地行政主管部门方可实施出让。
第十五条 土地使用者应在按土地使用权出让合同规定付清全部地价或出让金后三十日内到市土地行政主管部门办理登记，领取土地使用证。
第十六条 在规划批准文件仍生效时，因社会公共利益需要，需更改已出让地块的规划要求造成土地价值下调的，必须报经市政府批准后方可实施，并根据土地使用者的实际使用年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第十七条 土地使用者需要改变原批准的土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的，必须取得市土地行政主管部门及市建设部门的同意，签订或重新签订国有土地使用权出让合同，调整出让地价或出让金。
第十八条 通过招标、拍卖出让方式取得房地产经营用地而未具有房地产经营权的土地使用者，可凭出让合同向有关部门办理出让地块的专项经营权。

第二节 国有土地租赁

第十九条 国有土地租赁是指国家以土地所有者的身份通过租赁方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者每年向政府支付地租的行为。国有土地租赁是国有土地使用权出让方式的补充，土地所有权人为出租人。
对经营性房地产开发用地，不得采取租赁的方式供地。
第二十条 国有土地租赁必须签订国有土地租赁合同。国有土地租赁合同由市土地行政主管部门与土地使用者签订。
土地使用者应在签订国有土地租赁合同并支付首期地租后三十日内到市土地行政主管部门办理登记。
国有土地租赁年限自国有土地租赁合同规定土地交付使用之日起算。
第二十一条 国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的最高年限。临时改变用途的用地最长期限不得超过两年。
第二十二条 通过国有土地租赁而取得的土地使用权（不含临时用地），经政府同意，土地使用者与市土地行政主管部门签订出让合同，缴齐地价或出让金后，可转为出让。
通过国有土地租赁而取得土地使用权的（不含临时用地），土地使用者领有土地使用权证，建成建筑物后，可以领取建筑物的房屋所有权证，并可依照国有土地租赁合同的约定连同建筑物进行转让、出租、抵押。
第二十三条 通过国有土地租赁而取得土地使用权的土地使用者，需改变土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的，必须取得市土地行政主管部门及市建设部门的同意，并需与市土地行政主管部门重新签订租赁合同，调整地租。

第三节 国有土地使用权的收回、续期和终止

第二十四条 市政府因实施旧区连片改造需要使用企业土地或企业需通过盘活存量土地资产用于解困，市土地行政主管部门可根据市政府的要求，对原用地者取得的土地使用权予以有偿收回。收回时对企业可给予适当补偿，补偿标准可根据土地取得方式、土地开发的实际情况确定。
第二十五条 通过出让或国有土地租赁方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，有下列情况之一者，市土地行政主管部门报市政府同意后可无偿收回土地使用权：
（一）国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但因社会公共利益需要未获批准的；
（二）未按国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定缴交出让地价、出让金或地租且逾期超过六个月的；
（三）未按国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的时间动工或竣工，且逾期超过两年的；
（四）未办理有关手续擅自改变土地用途的。
第二十六条 通过出让或国有土地租赁方式取得的土地使用权，除第二十五条所列的情况外，一般不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，经报市政府批准后方可收回。提前收回土地，应根据使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十七条 国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予批准。经批准续期的，应当重新签订国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同，依照合同约定支付出让金或地租。
第二十八条 土地使用权因土地使用年限届满、提前收回以及土地灭失等原因而终止。
土地使用权终止的，土地使用者必须在权利终止后十五日内办理注销登记。

第三章 国有土地使用权转让

第二十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权，在转让时必须同时进行，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第三十条 未有建成建筑物或虽建成建筑物但需拆除重建的国有土地使用权转让，有下列情况之一者，转让方必须报经市土地行政主管部门及相关部门审核同意；依法应当报市人民政府批准的，由市土地行政主管部门及相关部门审核后报市政府批准。经批准后，转让双方方能签订土地转让合同：
（一）以有偿方式取得的国有土地使用权的首次转让；
（二）转让的土地使用权属以优惠价格（含限定自用，下同）出让方式取得的；
（三）转让的土地使用权属划拨方式取得的；
（四）转让同时改变土地用途的；
（五）土地使用权需要分割的；
（六）法律、法规规定应当报经批准的其他情况。
第三十一条 转让合同签订后三十日内，转让双方必须到市土地行政主管部门办理转让手续，否则按非法转让土地处理。办理登记后，转让合同方始生效。
转让双方缴齐应向政府缴交的各种款项，受让方取得转让方或拍卖机构允许其取得土地使用权的书面承诺后，市土地行政主管部门根据受让方的申请核发土地使用证。
第三十二条 有下列情况之一者，土地使用权不得转让：
（一）土地权属有争议的；
（二）未依法领取土地证书的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（四）县级以上人民政府决定收回土地使用权的；
（五）共有土地使用权未经共有人书面同意的；
（六）法律、法规禁止转让的。
第三十三条 任何单位或个人不得以规划、土地、房产等行政主管部门发出的许可证或文件作为合作条件与他人合作开发房地产或进行商品房预售、出售。
第三十四条 以出让方式取得的土地使用权，必须在缴清地价或出让金，取得国有土地使用权证，并按法律、法规的规定和出让合同约定对土地进行了投资开发后，方可进行转让。
未完成开发的房地产项目，符合前款条件，可实施项目转让。转让双方应到该项目原批准立项和开工计划的机关办理项目立项或开工计划的变更手续，到市土地行政主管部门办理核准和土地使用权变更登记手续，到建设部门办理有关变更手续。
第三十五条 以优惠价格受让取得的土地使用权经批准转让的，须重新签订出让合同，调整出让地价或出让金，并在转让方缴齐地价或出让金后，土地使用权方能转让。
第三十六条 以国有土地租赁方式取得的土地使用权经批准转让的，转让方到市土地行政主管部门办理出让手续，缴齐地价或出让金后，土地使用权方能转让。
第三十七条 以划拨方式取得的土地使用权经批准转让的，受让方应到市土地行政主管部门补办出让手续，签订出让合同，缴齐需补交的出让金。
第三十八条 职工按房改政策向单位购买的公有旧住房，经市房改部门审查同意后，若土地使用权是以划拨方式取得的，转让双方应向市土地行政主管部门办理转让手续。办理转让手续无需补交出让金，土地取得方式继续维持划拨。
职工将房改购得房屋再转售的，应按本办法第三十七条的规定处理，补交出让金的标准按市政府关于房改房上市的规定执行。
第三十九条 以划拨方式取得的土地使用权，在企业转制时，可按下列方式处置：
（一）若土地使用权以出让方式处置的，应补办出让手续，签订出让合同，缴齐应补的出让金。
（二）若土地使用权以租赁方式处置的，应办理国有土地租赁手续，签订国有土地租赁合同。
（三）若土地使用权以作价入股方式处置的，转制企业必须与土地行政主管部门签订出让合同，以有资质的土地评估机构确认的评估价作为出让地价，并以出让地价折算成相应股份。但土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额除以股票的溢价倍数；土地使用权作价入股占有国有资产总股本的比例也不得低于土地使用权作价总额占进入转制企业的国有资产总额的比例。
企业转制所享受的优惠政策，按照市政府的有关规定执行。
第四十条 农村集体土地使用权需依法处分给本农村集体组织以外的公民、法人或其他组织的，集体土地必须办理征用，并补办出让手续后，方能转移土地使用权。
第四十一条 符合土地利用总体规划并依法取得集体所有土地建设用地使用权的本农村集体企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的，转移双方应当到市土地行政主管部门办理变更登记手续。
第四十二条 因设定抵押的抵押物处分造成土地使用权转让的，按土地使用权的取得方式，参照本章的规定办理权属变更手续。
需缴付地价或出让金的，属拍卖方式处分的，由拍卖企业在拍卖所得价款中划转给土地行政主管部门；属非拍卖方式处分的，由受让方负责缴付给土地行政主管部门。
第四十三条 用作商品房销售的用地，必须是经出让的国有土地，用地有下列情况之一者，不能发放预售房许可证，不得预售或出售：
（一）未领有《土地使用证》。
（二）属优惠地价供给的出让土地；
（三）土地使用权已设定抵押；
（四）其他不得预售或出售的情形。
第四十四条 土地使用权转让有下列情况之一者，必须进行土地评估，并明确土地价值的归属，将评估结果告知受让方：
（一）企业转制涉及划拨土地使用权处置；
（二）划拨土地没有建成建筑物；
（三）划拨土地虽建成建筑物，但转让后需改变用途或需进行拆建的；
（四）出让土地属优惠价格取得，并且没有建成建筑物的；
（五）属国有土地租赁方式取得的。
第四十五条 属下列情况之一者，经市土地行政主管部门审核，双方可直接办理土地权属转移手续，不作转让处理：
（一）经企业主管部门同意，本系统内部的合并或析产；
（二）权利人更名；
（三）属理顺历史上代征地后的权属关系而进行的土地交换；
（四）继承。

第四章 国有土地使用权出租

第四十六条 国有土地使用权出租是指国有土地使用者将合法取得的土地使用权租给承租人使用，由承租人取得承租的他项权利，并由承租人向土地使用权人支付租金的行为，土地使用权人为出租人。
出租地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之出租。
第四十七条 以出让、租赁方式取得的土地使用权，办理出租登记后方可出租。
优惠价格出让的土地使用权出租，出租人应与土地行政主管部门重新签订出让合同或补签国有土地租赁合同，付齐地价、出让金或首期地租，办理登记后，土地使用权可以出租。
划拨的土地使用权出租，出租人应与土地行政主管部门补签出让合同或国有土地租赁合同，付齐出让金或首期地租，办理登记后，土地使用权可以出租。
第四十八条 土地使用权出租，租期最长不得超过土地出让或租赁年限。
第四十九条 承租的土地可以转租，但必须经出租人同意。
土地使用权出租或转租，出租人必须继续承担原出让合同或国有土地租赁合同所规定的义务。
第五十条 土地使用权出租或转租，应依法签订合同，并在合同签订后十五日内到土地行政主管部门办理登记，承租方领取土地他项权利证明书。
土地使用权出租由租赁双方共同办理登记。土地使用权转租由出租人转租人以及转租的承租方一同办理登记。
土地使用权出租合同经登记后方始生效。
土地使用权出租关系终止，双方必须在出租期限终止后的十五日内到土地行政主管部门办理注销登记。


第五章 土地使用权抵押

第五十一条 土地使用权抵押是指债务人或者第三人不转移对土地使用权的占有，将该土地使用权作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照规定处分该土地使用权并从所得价款中优先受偿的行为。
土地使用权人抵押地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第五十二条 下列土地使用权可以抵押：
（一）以出让方式取得的土地使用权，缴齐地价或出让金，取得国有土地使用权证的；
（二）以国有土地租赁、划拨方式取得的土地使用权，建成建筑物，取得国有土地使用证和房屋所有权证或房地产权证的；
（三）农村集体的建设用地（不含村民住宅用地），领有土地证并建成建筑物，土地使用权抵押经土地所有者同意的；
（四）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
上款第（二）、（三）项的土地使用权抵押时，必须是连同其地上建筑物所有权同时抵押。
第五十三条 土地使用权抵押须进行地价评估，除出让取得的土地使用权之外，评估结果必须报土地行政主管部门备案。地价评估必须明确土地价值的归属。
第五十四条 土地使用权可以分次或分割抵押，但抵押人所担保的债权不得超出抵押物归属抵押人的价值。
第五十五条 有下列情形之一的土地权利不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地，但本办法第五十二条第（三）、（四）项规定的除外；
（三）利用划拨土地兴办的学校、幼儿园、医院所涉及的土地使用权；
（四）土地权属有争议的；
（五）依法被查封或其他形式限制土地权利的；
（六）其他依法不得抵押的土地使用权。
第五十六条 抵押人和抵押权人应当签订土地抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的债权数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、面积、位置、等级及价值归属；
（四）原批准的用地条件。
第五十七条 处分抵押财产所得，可按下列情况受偿：
（一）抵押的土地使用权为出让方式取得，处分抵押财产所得，抵押权人可依法优先受偿；
（二）抵押的土地使用权以优惠价格出让方式取得或出让时限定为自用的，处分抵押财产所得，应缴纳地价或出让金的差价（即原享受的优惠价值）后，抵押权人可优先受偿；
（三）抵押的土地使用权为国有土地租赁方式取得的，处分抵押财产所得，应缴纳地价或出让金后，抵押权人可优先受偿；
（四）抵押人的土地使用权为划拨方式取得，处分抵押财产所得，缴纳土地出让金后，抵押权人可优先受偿。
第五十八条 土地使用权抵押，当事人必须在抵押合同签订后三十日内到土地行政主管部门办理登记，抵押权人领取土地他项权利证明书。
土地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押，当事人必须在抵押合同签订后三十日内，到房产管理部门办理登记。房产管理部门在办理登记前，应把有关申请资料送土地行政主管部门，在土地行政主管部门查验后，房产管理部门方能办理抵押登记。
土地使用权抵押经登记方始生效。
土地使用权抵押因担保债权的消灭而终止，当事人应在抵押终止后十日内到土地行政主管部门办理注销登记。

第六章 地价、出让金、地租、闲置费的确定原则

第五十九条 本办法所指的出让地价是指土地取得费、土地开发费、土地增值收益构成的土地价格。土地出让金是指政府以所有者身份应取得的土地纯收益。
第六十条 土地使用权出让地价，经公开交易的以成交价确定；其他按政府批准的基准地价，对地块的环境因素、区位因素、时间因素、容积率因素进行修正后确定。
第六十一条 土地使用权出让金，按市政府确定的标准计收。
第六十二条 国有土地租赁的年地租，根据土地取得方式按应缴地价或出让金的十五分之一计收。
第六十三条 土地闲置费标准，按市政府有关规定执行。
第六十四条 土地行政主管部门收取地价、出让金、地租的适用标准，以土地行政主管部门受理土地登记申请之日执行的标准为准。

第七章 法律责任

第六十五条 未经批准多占土地、未达到转让条件擅自转让、未经批准擅自改变土地利用现状、不按规定及时办理土地使用权登记的，要依法追究相应法律责任。

第八章 附 则

第六十六条 本办法适用于佛山市市辖区。南海市、三水市、高明市可参照本办法制定具体实施办法。
第六十七条 本办法由佛山市土地行政主管部门负责解释。
第六十八条 市政府此前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第六十九条 本办法自颁布之日起一个月后施行。