上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》的通知

沪房管规范物[2012]24号


各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。



上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法


第一条 （目的和依据）
为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于受物业服务企业委派，在住宅物业管理区域内担任物业服务项目经理的人员。
第三条 （项目经理）
本办法所称物业服务项目经理（以下简称项目经理），是指持有住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或者经全市统一考试取得《助理物业管理师资格证书》，接受物业服务企业委派，经房管部门注册取得《项目经理执业注册证》（以下简称《执业证书》），担任住宅小区物业管理服务负责人的人员。
第四条 （主管部门）
市房管部门负责本市项目经理的培训、考试、执业注册、继续教育等业务的管理工作。区（县）房管部门负责辖区内住宅小区项目经理的注册、执业、继续教育情况的监督检查。
第五条 （项目经理责任制）
本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；在同一区县范围内地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过10万平方米。
第六条 （任职条件）
项目经理应符合下列条件：
（一）持有《执业证书》；
（二）物业服务企业与其签订了聘用合同；
（三）持有物业服务企业的委派（任命）书。
第七条 （工作职责）
项目经理的主要工作职责：
（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定住宅小区的物业管理服务方案和应急预案并组织实施。
（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施小区内楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、保安服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。
（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）加强与业主大会、业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，接受业主监督；每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核。
（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用专项维修资金、公共收益；
（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
第八条 （资格考试）
助理物业管理师资格考试依据市住房保障和房屋管理局、市人力资源和社会保障局共同印发的《关于在本市物业管理行业开展助理物业管理师职业技能鉴定的通知》（沪房管物〔2011〕376号）的规定执行。
第九条 （执业注册）
申请执业注册应符合以下条件：
（一）取得住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或本市人力资源和社会保障局颁发的《助理物业管理师资格证书》；
（二）与物业服务企业签订的劳动合同；
（三）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
初始注册的人员，可以自取得《资格证书》之日起一年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本办法继续教育的要求。
申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向市房管部门提出注册申请，同时提交执业注册申请表（见附表）、《物业管理师资格证书》或者《助理物业管理师资格证书》、项目经理委派（任命）书、劳动合同及社会保险缴纳证明、继续教育证明、注册部门要求的其它相关资料。取得《资格证书》的人员，经注册取得《执业证书》后方可以项目经理的名义执业，《执业证书》有效期为三年，是项目经理的执业凭证，由持证人保管和使用。
第十条 （变更注册）
在注册有效期内，项目经理变更执业单位，应当按照本办法第九条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《执业证书》在原注册有效期内继续有效。
第十一条 （延续注册）
注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本办法第九条规定的程序申请延续注册。
第十二条 （继续教育）
项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。项目经理每年至少参加一次执业复训的继续教育。
第十三条 （《执业证书》注销）
项目经理在物业管理服务中有下列情形之一的，市房管部门注销其项目经理《执业证书》：
（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信制度，被一次性记18分的；
（二）在三个记分年度被累计记分超过18分的；
（三）连续二个年度未接受年度继续教育的；
（四）其他应予注销执业证书的情形。
项目经理被注销《执业证书》的，自注销之日起二年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；二年后应当重新办理执业注册取得《执业证书》后方可受聘担任项目经理。
第十四条 （执业信用档案）
市房管部门统一建立项目经理执业信用档案，项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分，项目经理执业信用记分标准依据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》的规定执行。
第十五条 （施行日期）
本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》（沪房地资物〔2003〕270号）同时废止。


附件：上海市住宅小区项目经理执业注册申请表

附件
上海市住宅小区项目经理执业注册申请表





申请人姓名
申请 执业
单 位
填表 日期







个 人 情 况贴一寸
免冠照片
姓名 性别 出生年月
户籍省 市 县民族
身份证号码
毕业院校 所学专业 毕业时间
最高学历 专业技术职称
联系电话 手机 E-mail
从事物业管理
工作累计年限 所在企业
担任的职务
助理物业管理师资格证书号 取得证书年份
全国物业管理师资格证书号 取得证书年份
申请执业单位情况
物业服务企业
名称


（盖章）
物业服务企业
资质等级 资质证书号码
法定代表人 单位性质 注册地
通讯地址
邮政编码 电话 传真
从事物业服务的主要经历、业绩
项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉



项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉




参加继续教育情况
起止日期内 容培训机构名称学 时成 绩


申报担任项目经理项目情况
项目名称地址物业性质物业面积
1、
2、
3、
注册机构审核意见






(盖章)
年 月 日
注册号 注册时间 注册有效期



贴身份证件复印件
贴助理物业管理师资格证书或全国物业管理师资格证书复印件







财政部


关于印发企业会计准则解释第5号的通知


财会[2012]19号



国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，有关中央管理企业：



　　为了深入贯彻实施企业会计准则，解决执行中出现的问题，同时，实现会计准则持续趋同和等效，我部制定了《企业会计准则解释第5号》，现予印发，请遵照执行。



　　附件：企业会计准则解释第5号　



　　财政部　　　　　

　　2012年11月5日



附件

企业会计准则解释第5号



一、非同一控制下的企业合并中，购买方应如何确认取得的被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产？



　　答：非同一控制下的企业合并中，购买方在对企业合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，应当对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：



　　（一）源于合同性权利或其他法定权利；



　　（二）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合同、资产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。



　　企业应当在附注中披露在非同一控制下的企业合并中取得的被购买方无形资产的公允价值及其公允价值的确定方法。



　　二、企业开展信用风险缓释工具相关业务，应当如何进行会计处理？



　　答：信用风险缓释工具，是指信用风险缓释合约、信用风险缓释凭证及其他用于管理信用风险的信用衍生产品。信用风险缓释合约，是指交易双方达成的、约定在未来一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，由信用保护卖方就约定的标的债务向信用保护买方提供信用风险保护的金融合约。信用风险缓释凭证，是指由标的实体以外的机构创设，为凭证持有人就标的债务提供信用风险保护的、可交易流通的有价凭证。



　　信用保护买方和卖方应当根据信用风险缓释工具的合同条款，按照实质重于形式的原则，判断信用风险缓释工具是否属于财务担保合同，并分别下列情况进行处理：



　　（一）属于财务担保合同的信用风险缓释工具，除融资性担保公司根据《企业会计准则解释第4号》第八条的规定处理外，信用保护买方和卖方应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中有关财务担保合同的规定进行会计处理。其中，信用保护买方支付的信用保护费用和信用保护卖方取得的信用保护收入，应当在财务担保合同期间内按照合理的基础进行摊销，计入各期损益。



　　（二）不属于财务担保合同的其他信用风险缓释工具，信用保护买方和卖方应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，将其归类为衍生工具进行会计处理。



　　财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付时，要求签发人向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。



　　开展信用风险缓释工具相关业务的信用保护买方和卖方，应当根据信用风险缓释工具的分类，分别按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》、《企业会计准则第25号——原保险合同》或《企业会计准则第26号——再保险合同》以及《企业会计准则第30号——财务报表列报》进行列报。



　　三、企业采用附追索权方式出售金融资产，或将持有的金融资产背书转让，是否应当终止确认该金融资产？



　　答：企业对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，应当根据《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定，确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。企业已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，应当终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不应当终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，应当继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。



　　四、银行业金融机构开展同业代付业务，应当如何进行会计处理？



　　答：银行业金融机构应当根据委托行（发起行、开证行）与受托行（代付行）签订的代付业务协议条款判断同业代付交易的实质，按照融资资金的提供方不同以及代付本金和利息的偿还责任不同，分别下列情况进行处理：



　　（一）如果委托行承担合同义务在约定还款日无条件向受托行偿还代付本金和利息，委托行应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，将相关交易作为对申请人发放贷款处理，受托行应当将相关交易作为向委托行拆出资金处理。



　　（二）如果申请人承担合同义务向受托行在约定还款日偿还代付本金和利息（无论还款是否通过委托行），委托行仅在申请人到期未能偿还代付本金和利息的情况下，才向受托行无条件偿还代付本金和利息的，对于相关交易中的担保部分，委托行应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对财务担保合同的规定处理；对于相关交易中的代理责任部分，委托行应当按照《企业会计准则第14号——收入》处理。受托行应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，将相关交易作为对申请人发放贷款处理。



　　银行业金融机构应当严格遵循《企业会计准则第37号——金融工具列报》和其他相关准则的规定，对同业代付业务涉及的金融资产、金融负债、贷款承诺、担保、代理责任等相关信息进行列报。同业代付业务产生的金融资产和金融负债不得随意抵销。



　　本条解释既适用于信用证项下的同业代付业务，也适用于保理项下的同业代付业务。



　　五、企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，应当如何进行会计处理？



　　答： 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，应当按照《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好2009年年报工作的通知》（财会[2009]16号）和《企业会计准则解释第4号》（财会[2010]15号）的规定对每一项交易进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。



　　处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：



　　（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；



　　（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；



　　（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；



　　（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。



　　六、企业接受非控股股东（或非控股股东的子公司）直接或间接代为偿债、债务豁免或捐赠的，应如何进行会计处理？



　　答：企业接受代为偿债、债务豁免或捐赠，按照企业会计准则规定符合确认条件的，通常应当确认为当期收益；但是，企业接受非控股股东（或非控股股东的子公司）直接或间接代为偿债、债务豁免或捐赠，经济实质表明属于非控股股东对企业的资本性投入，应当将相关利得计入所有者权益（资本公积）。



　　企业发生破产重整，其非控股股东因执行人民法院批准的破产重整计划，通过让渡所持有的该企业部分股份向企业债权人偿债的，企业应将非控股股东所让渡股份按照其在让渡之日的公允价值计入所有者权益（资本公积），减少所豁免债务的账面价值，并将让渡股份公允价值与被豁免的债务账面价值之间的差额计入当期损益。控股股东按照破产重整计划让渡了所持有的部分该企业股权向企业债权人偿债的，该企业也按此原则处理。



　　七、本解释自2013年1月1日施行，不要求追溯调整。